Droht der Immobilienwirtschaft ein neues 2007?! – Welche Auswirkungen bringen Krieg, Inflation und steigende Zinsen mit sich?

Die Finanzmärkte stehen im Angesicht von Inflation, Ukraine-Krieg und Rezessionsangst auf so fragilen Beinen wie schon lange nicht mehr. Einige Ökonomen sehen hier gefährliche Nähen zur Finanzkrise von 2007. Finanzmarktexperte Kenneth Rogoff spricht derweil sogar von einem „perfekten Sturm“, der sich zusammenbraut.

Die engen Verbindungen von Immobilienwirtschaft und Finanzmärkten führt dazu, dass nun auch immer mehr Immobilienakteure mit Argusaugen auf die Geschehnisse der Finanzwirtschaft blicken. Hohe Baukosten, steigende Kredite und zurückhaltende Investmentmärkte sind dabei nur einige der wichtigsten Auswirkungen, die ein erneuter Crash verursachen könnte.

Doch worauf müssen sich Immobilienunternehmen genau vorbereiten, sollte es zu einem solchen Szenario kommen?

Wir haben für Sie die fünf wahrscheinlisten Auswirkungen zusammengefasst:

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1) Hohe Inflation führt zu hohen Zinsen

Die zunehmende Teuerung bekommen alle Menschen zu spüren. Um dieser entgegenzutreten, haben FED und EZB Mitte des Jahres mit der Anhebung der Leitzinsen begonnen. Das wiederum hat direkte Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft: Durch die höheren Zinsen haben sich die Finanzierungskosten massiv verteuert. Fremdkapitalkosten sind während der ersten drei Monate des Zinsanstiegs beinahe auf das Dreifache angestiegen. Und auch wenn erste Stimmen aus Kreisen der Zentralbanken verlauten lassen, dass die Zinssteigerung im Laufe des Jahres nur noch sehr moderat von Statten gehen wird, sind die Auswirkungen auf die Branche nicht zu unterschätzen. Durch die Zurückhaltung der etablierten Kapitalgeber gehen einige Marktexperten sogar von messbaren Auswirkungen auf die Immobilienpreise und damit die Angebots-Nachfragerelation aus.

Erste Auswirkungen sind vor allem im Wohnsegment schon jetzt bemerkbar. Immer mehr Menschen können sich den Kauf einer Immobilie nicht mehr leisten und müssen auf Mietwohnungen ausweichen. Das hat zur Folge, dass vor allem einkommensstärkere Wohnungssuchende auf den Markt kommen, was kurz- bis mittelfristig die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum treiben dürfte.

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2) Inflation nur ein der Treiber von Wohnkosten

Neben den alltäglichen Konsumgütern treibt die Inflation selbstverständlich auch die Mieten. Allen voran Indexmieten sind hier betroffen, da diese nicht an den örtlichen Mietspiegel gebunden und an die Inflation gekoppelt sind. Gerade in Metropolen sind diese Mietverträge besonders beliebt – so geht der Hamburger Mieterverein davon aus, dass bis zu 50 Prozent der neu abgeschlossenen Verträge in der Hansestadt indexiert sind. Diese Mehrbelastung trifft besonders die Haushalte mit einem geringen Einkommen.

Neben der Inflation werden insbesondere die steigenden Energiepreise zum Problem. Die stiegen seit Mai dieses Jahres mancherorts um über 35 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Der finanzielle Druck auf ebenjene, die einen Großteil ihres Einkommens für genau diese Energiekosten ausgeben müssen und ohnehin kaum Rücklagen haben, wird so immer größer. Glaubt man dem Eigentümerverband Haus & Grund, könnten Mehrkostenbelastungen von über 80 Prozent auf die Haushalte zukommen. Nach zwei Jahren Corona-Pandemie und geringem konjunkturellem Aufschwung, könnte das massive Schwierigkeiten mit sich bringen.

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3) Energiekosten werden zum Problem für unsanierte Immobilien

Nicht nur Privathaushalte werden durch die Energiekosten mittelfristig große Probleme bekommen. Deren Anstieg wird sich auch auf die Bewertung von Immobilien auswirken. Können ESG-konforme Gebäude davon deutlich profitieren, werden es besonders die alten, unsanierten Objekte sein, die durch die steigenden Preise mit einer Abwertung rechnen müssen. So werden Mieten in Zukunft wohl deutlich enger an das Alter und den Stand der Modernisierung gekoppelt sein.

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4) Investmentmärkte stehen still

Ein klarer Indikator für eine Krise stellen in der Regel die Aktivitäten auf dem Investmentmarkt dar. Nehmen die Risiken zu, wächst auch die Vorsicht der eher konservativ agierenden Kapitalgeber. So registrierte das Immobiliendienstleistungsunternehmen Savills im Mai 2022 einen massiven Rückgang von Investments sowohl in Wohn- als auch in Gewerbeimmobilien. Eine Entwicklung, die so seit zehn Jahren nicht gemessen werden konnte.

Grund dafür dürften die gesteigerten Finanzierungskosten sein. Investoren müssen ihre Finanzierungspläne neu kalkulieren und deutlich sparsamer und risikobewusster agieren. Gerade institutionelle Anleger werden wohl mittelfristig sichere Investmentopportunitäten bevorzugen – ein Verhalten, das schon in anderen Krisen zu beobachten war.

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5) Das Material wird knapp

Diskussionen über Zinsen und Energiepreise stehen momentan berechtigterweise im Fokus, doch all die damit einhergehenden Probleme rücken in den Hintergrund, wenn auf den Baustellen das Material fehlt. Ein nicht zu unterschätzender Anteil des in Deutschland verbauten Betonstahls kam bisher aus der Ukraine, Belarus und Russland. Seit beginn des Krieges fehlt dieser, was Berichten zufolge zu ersten Baustopps führt.

Hinzukommt, dass die hohen Energiepreise die Produktion unwirtschaftlich werden lassen. Preisanstiege von bis zu 17 Prozent führen dazu, dass Projekte immer schwieriger zu kalkulieren sind. Im schlimmsten Fall mussten sie sogar gänzlich storniert werden.

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Fazit

Krieg, Inflation, steigende Zinsen, fehlende Materialien – die Liste der momentanen Herausforderungen ist lang. Gleichzeitig muss sich die Immobilienwirtschaft auf Megatrends wie Digitalisierung, Nachhaltigkeit und den demographischen Wandel einstellen.

All diese Faktoren werden dafür sorgen, dass bei Investmententscheidungen in Zukunft wieder fundamentale Faktoren in den Fokus rücken: Lage, demographische Dynamiken oder Gebäudequalität könnten mittelfristig den Ausschlag über die Rentabilität eines Projekts geben.

Die Branche muss sich an die neuen Gegebenheiten anpassen und vor allem ESG-konforme Projekte können aussichtsreiche Investmentopportunitäten darstellen.

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